Judicialis Rechtsprechung

Das Sondernutzungsrecht an einer Grundstücksfläche ist hinreichend bestimmt und damit wirksam begründet, wenn in der im Grundbuch durch Bezugnahme eingetragenen Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung auf einen beigefügten Lageplan verwiesen wird, der sich als Ablichtung des Katasterplans darstellt und in dem die Sondernutzungsfläche farblich angelegt ist, so dass ein Sachkundiger die Grenzen zwischen Sondernutzungsfläche und übrigem Gemeinschaftseigentum eindeutig feststellen kann.

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Gründe:

I.

Antragstellerin, Antragsgegnerin und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage mit mehreren Baukörpern.

Die Bauträgerin (im Folgenden AH genannt) hatte im Jahr 1998 drei aneinandergrenzende Grundstücke erworben, auf denen jeweils zwei Doppelwohnhäuser mit mehreren Wohnungen stehen. Mit notarieller Urkunde vom 25.8.1998 vereinigte AH die drei Grundstücke zu einem einzigen und unterteilte das vereinigte Grundstück nach § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum, und zwar in 90 Wohnungen, 104 Kellerräume und 4 Garagen.

Die durch Bezugnahme zum Inhalt des Grundbuchs gewordene Gemeinschaftsordnung (GO) enthält in § 18 folgende Regelungen:

§ 18

Überdimensionaler Miteigentumsanteil

1) Der Grundstückseigentümer behält sich vor, auf demjenigen Teil des Grundstücks, welcher in der beiliegenden Lageplanskizze grün dargestellt ist, weitere Wohngebäude sowie eine Tiefgarage zu erstellen. Er behält sich deshalb bis zu Fertigstellung der vorerwähnten Bauvorhaben einen überdimensionalen Miteigentumsanteil von 2847,15/10.000 (ausschließlich die Aufteilungsplan Nr. 192) zurück. Bis zur Vollendung der Bauvorhaben wird der Grundstückseigentümer unwiderruflich ermächtigt und beauftragt, die Teilungserklärung in der Weise zu ergänzen, dass aus dem überdimensionalen Miteigentumsanteil für die vorgenannten Bauvorhaben Sondereigentumseinheiten gebildet und zusammen mit evtl. Sondernutzungsrechten ins Grundbuch eingetragen werden. Bis zur endgültigen Fertigstellung der Gebäude und der Tiefgarage obliegt die Grundstücksfläche, auf welcher die Gebäude und die Tiefgarage geplant sind, einem Sondernutzungsrecht des Eigentümers des überdimensionalen Grundstückanteiles. Die Lage ergibt sich aus dem beigefügten Plan.

2) Der Umfang der geplanten Gebäude und der Tiefgarage ist begrenzt durch die Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplans bzw. der Baugenehmigung.

Im übrigen unterliegt die Gestaltung der beabsichtigten Gebäude und der Tiefgarage dem jeweiligen Eigentümer des überdimensionalen Grundstücksanteils gem. § 315 BGB, auch soweit diese von den vorliegenden Plänen abweichen sollten.

3) (...)

4) Wie bereits in dieser Urkunde erwähnt, beabsichtigt der Eigentümer, auf dem ferner in der beiliegenden Lageplanskizze grün gekennzeichneten Teil eine oder mehrere Wohnanlagen sowie oberirdische Kfz-Stellplätze und Tiefgaragen zu errichten, sofern dies von der Baubehörde genehmigt wird. Die grün gekennzeichnete Fläche wird als Sondernutzungsrecht dem Keller 102 zugewiesen.

5) (...)

6) Sofern Sondernutzungsflächen nicht benötigt werden, ist der Eigentümer berechtigt, darauf zu verzichten.

Bestandteil der Teilungserklärung, wie sie sich bei den Grundakten befindet, ist ein Lageplan, der eine Ablichtung des Katasterplans darstellt und auf dem außer den Zugangswegen zu den Häusern die Grundstücksflächen grün angelegt sind. Ferner sind bei den Grundakten Grundriss- und Aufrisspläne der bestehenden Häuser, aus denen sich Lage und Umfang des Wohnungs- und Teileigentums ergeben. Vor diesen in drei Bündeln gehefteten Plänen befindet sich jeweils ein Lageplan, auf dem durch grüne Umrandung das jeweilige Teilgrundstück bezeichnet wird, auf das sich die folgenden Pläne für die Wohnungs- und Teileigentumsräume beziehen. Am Ende jedes der Planbündel befindet sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde.

Nach Abspaltungen und mehreren Berichtigungen beträgt der überdimensionale Miteigentumsanteil nunmehr 2.100,39/10.000. In den notariellen Kaufverträgen erteilten die jeweiligen Käufer der AH die Vollmacht, auf den Sondernutzungsflächen die geplanten Baumaßnahmen durchzuführen und mit Teilen des Miteigentumsanteils Wohnungs- und Teileigentum an den neu errichteten Gebäuden und Tiefgaragen zu verbinden.

Die Antragsgegnerin erwarb 1999 von AH das Teileigentum am Keller 102, verbunden mit dem überdimensionalen Miteigentumsanteil und dem Sondernutzungsrecht an den grün angelegten Flächen des Grundstücks.

Im Zuge der Baumaßnahmen durch die Antragsgegnerin zur Errichtung einer Tiefgarage auf und unter der Sondernutzungsfläche wurde der geteerte Weg vor einem der Doppelhäuser teilweise zerstört. Daraufhin haben einige der Wohnungseigentümer, darunter die Antragstellerin, beim Amtsgericht beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, den geteerten Weg in den ursprünglichen Zustand zu versetzen, sowie ihr weitere Baumaßnahmen im Gehwegbereich zu untersagen; außerdem sollte die Antragsgegnerin fünf oberirdisch hergestellte Kfz-Stellplätze beseitigen.

Die Antragsgegnerin hat ihrerseits die Feststellung beantragt, dass sie berechtigt ist, die gesamte Fläche ihres Sondernutzungsrechts zu bebauen, soweit dies öffentlichrechtlich zulässig ist.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 18.12.2003 den Anträgen der Antragsteller teilweise stattgegeben und auf den Gegenantrag festgestellt, dass die Antragsgegnerin - soweit öffentlichrechtlich zulässig - zur Bebauung der im Lageplan zur Teilungserklärung vom 25.8.1998 grün eingezeichneten Sondernutzungsfläche berechtigt ist. Gegen diesen Beschluss haben zunächst alle Antragsteller und die weiteren Beteiligten sofortige Beschwerde eingelegt; die meisten davon haben ihr Rechtsmittel wieder zurückgenommen. Lediglich die Antragstellerin und der frühere Antragsteller K. haben die Beschwerde aufrecht erhalten.

Mit Beschluss vom 1.9.2004 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Dagegen hat lediglich die Antragstellerin sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie die Abweisung des Gegenantrags erstrebt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Das Amtsgericht habe zu Recht ausgeführt, dass die Antragsgegnerin zur Bebauung der im Lageplan zur Teilungserklärung vom 25.8.1998 grün eingezeichneten Sondernutzungsfläche berechtigt sei. Dem Rechtsschutzbedürfnis für den Feststellungsantrag stehe nicht entgegen, dass einer der Antragsteller in einem anderen Verfahren vor dem Amtsgericht beantragt habe, der Antragsgegnerin jegliche Baumaßnahme auf dem Grundstück der Wohnungseigentümer zu verbieten. Selbst wenn man davon ausgehe, dass es sich bei dem Feststellungsantrag im hiesigen Verfahren um das kontradiktorische Gegenteil des Verbotsantrags im Parallelverfahren handele, sei der Feststellungsantrag zulässig. Das Rechtsschutzbedürfnis fehle in Wohnungseigentumsverfahren nämlich nicht, wenn bereits ein Gegenantrag mit im Wesentlichen übereinstimmendem Verfahrensgegenstand anhängig sei. Denn ein bereits erhobener Antrag könne jederzeit einseitig zurückgenommen werden; dem weiteren Verfahren werde dadurch die Grundlage entzogen. Da die Antragstellerin das Baurecht der Antragsgegnerin bestreite, habe die Antragsgegnerin ein berechtigtes Interesse an der begehrten Feststellung.

Das strittige Sondernutzungsrecht sei wirksam entstanden; insbesondere sei dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz Genüge getan. Aufgrund der grünen Kennzeichnung auf dem der Teilungserklärung anliegenden Lageplan sei Gegenstand und Ausmaß des Sondernutzungsrechts entsprechend den sachen- und grundbuchrechtlichen Erfordernissen eindeutig bezeichnet. Dem gerichtlichen Sachverständigen sei es möglich gewesen, unter Heranziehung des im Vermessungswesen üblichen Präzisionswerkzeugs allein anhand des Lageplans in der Teilungserklärung den Grenzverlauf des Sondernutzungsrechts in der Natur zu bestimmen. Der eindeutigen Bestimmung des Grenzverlaufs der Sondernutzungsfläche habe nicht entgegengestanden, dass auf dem Lageplan ein Maßstab nicht angegeben sei. Erforderlich sei lediglich, dass der Plan maßstabsgetreu sei. Das sei hier der Fall, weil der Lageplan auf dem Katasterplan beruhe. Die Forderung des Bundesgerichtshofs, ein außen stehender Dritter müsse anhand des Lageplans die Grenzen des Sondernutzungsrechts einwandfrei und unschwer feststellen können, bedeute nicht, dass jeder Laie ohne weiteres dazu in der Lage sein müsse.

Unschädlich sei auch, dass im Grundbuch für den überdimensionalen Miteigentumsanteil das damit verbundene Sondernutzungsrecht als "an der im Aufteilungsplan grün gekennzeichneten Grundstücksfläche" bezeichnet sei. Aus § 18 GO ergebe sich nämlich eindeutig, dass der für die Bestimmung der Sondernutzungsfläche maßgebliche Plan der anliegende grün gekennzeichnete Lageplan sein soll. Dieser sei der Urkunde im Anschluss an die Anlage II als letzter integrierter Bestandteil beigefügt. Die drei Aufteilungspläne seien der Teilungserklärung lediglich angeheftet.

Das Sondernutzungsrecht sei nicht im späteren Verlauf erloschen; die Antragsgegnerin habe es auch nicht verloren. Denn das Sondernutzungsrecht sei entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht nach der Fertigstellung der ersten beiden Bauabschnitte erloschen. Dies könne nach § 18 Nr. 1 Satz 4 GO frühestens mit der endgültigen Fertigstellung der Bauvorhaben des Sondernutzungsberechtigten eintreten. Die Antragsgegnerin sei nach wie vor Inhaberin der Sondernutzungsfläche. Auf die Bauträgerin AH sei im Jahr 2000 mit dem Keller K 102 lediglich ein abgespaltener Teil der Sondernutzungsfläche rückübertragen worden. Die restliche Sondernutzungsfläche sei mit dem Sondereigentum an der Tiefgarage TG 1, deren Eigentümerin die Antragsgegnerin sei, verbunden worden. Die Feststellung im Beschluss des Amtsgerichts erstrecke sich erkennbar nur auf diejenigen Sondernutzungsflächen, die der Antragsgegnerin zustehen.

Soweit die Antragstellerin Verstöße der Antragsgegnerin gegen öffentliches Baurecht rüge, könne dies im vorliegenden Beschwerdeverfahren keine Berücksichtigung finden. Vom Landgericht sei nur zu entscheiden, ob die Antragsgegnerin berechtigt sei, die im Lageplan grün gekennzeichnete Sondernutzungsfläche im Rahmen des öffentlichrechtlich Zulässigen zu bebauen. Etwaige Verstöße gegen öffentliches Baurecht müssten vor den Verwaltungsbehörden geltend gemacht werden.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Das Landgericht hat mit ausführlicher und zutreffender Begründung, der sich der Senat in vollem Umfang anschließt, dargelegt, dass die Antragsgegnerin nach § 18 GO berechtigt ist, die ihr zustehende Sondernutzungsfläche im Rahmen des öffentlichrechtlich Zulässigen zu bebauen. Lediglich die Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde gibt Anlass zu folgenden ergänzenden Bemerkungen:

a) Das beim Amtsgericht anhängige Verfahren, in dem einer der weiteren Beteiligten beantragt hat, der Antragsgegnerin jegliche Baumaßnahmen auf dem Grundstück der Eigentümergemeinschaft zu verbieten, in dem aber eine gerichtliche Entscheidung noch nicht ergangen ist, war und ist kein Hindernis, über den Feststellungsantrag im vorliegenden Verfahren sachlich zu entscheiden.

Zwar gilt das Verfahrenshindernis der anderweitigen Rechtshängigkeit entsprechend § 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO grundsätzlich auch im Wohnungseigentumsverfahren als einem Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit (vgl. Weitnauer/Mansel WEG 9. Aufl. nach § 43 Rn. 7). Doch ergibt sich hieraus im vorliegenden Fall kein Verfahrenshindernis. Zum einen besteht zwischen dem Verbotsantrag im Parallelverfahren und dem Feststellungsantrag im hiesigen Verfahren keine Identität des Verfahrensgegenstands. Während es im Parallelverfahren darum geht, ob der Antragsgegnerin aus verschiedenen Gründen jegliche Baumaßnahmen zu verbieten sind, geht es im vorliegenden Verfahren um die Frage, ob das Sondernutzungsrecht wirksam begründet wurde und die Antragsgegnerin Berechtigte des Sondernutzungsrechts ist. Zum anderen stellt sich das Verhältnis von Leistungsantrag und Feststellungsantrag im Wohnungseigentumsverfahren anders dar als im Zivilprozess. Der Feststellungsantrag wird durch einen auf das Gegenteil gerichteten Leistungsantrag im Wohnungseigentumsverfahren nicht unzulässig, weil der Leistungsantrag jederzeit ohne Zustimmung des Antragsgegners zurückgenommen werden kann (BayObLG WE 1990, 214/215; Staudinger/Wenzel WEG Vorbem. zu §§ 43 ff Rn. 60; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 43 Rn. 97).

Es wäre auch verfahrensökonomisch wenig sinnvoll, den Feststellungsantrag als unzulässig abzuweisen zugunsten des Leistungsantrags im Parallelverfahren, über den eine gerichtliche Entscheidung noch gar nicht vorliegt.

b) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin und anderer Wohnungseigentümer ist das Sondernutzungsrecht an den die Altbauten umgebenden Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums wirksam entstanden.

Sondernutzungsrechte werden durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG oder durch einseitige Bestimmung durch den Alleineigentümer bei einer Teilung nach § 8 WEG begründet. Einer Eintragung im Grundbuch bedarf es grundsätzlich nicht. Bei einer Teilung nach § 8 WEG ist allerdings eine gewisse Außenwirkung erforderlich, die in der Regel in der Eintragung im Grundbuch liegt (vgl. BayObLGZ 2004 Nr. 72). Inhalt und Umfang eines Sondernutzungsrechts können entweder durch wörtliche Beschreibung in der Gemeinschaftsordnung, die die Vereinbarungen i.S. von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG enthält, oder durch Bezugnahme auf einen beiliegenden Lageplan bestimmt werden. In jedem Fall müssen Inhalt und Umfang von einem Außenstehenden ohne Schwierigkeiten feststellbar sein (vgl. BGH NJW 2002, 2247/2248).

Diesen Anforderungen genügt der Lageplan, der Bestandteil der Teilungserklärung ist. Nach den Feststellungen des vom Amtsgericht beauftragten Sachverständigen lässt sich diesem Plan, der erkennbar eine Ablichtung des Katasterplans ist, eindeutig der Maßstab der Darstellung und auch der Verlauf der Begrenzung der Sondernutzungsfläche entnehmen. Dies ist auch ohne Zuhilfenahme der originalen Katasterpläne möglich, wenn Vermessungen in der Natur vorgenommen werden. Die Eintragung von Maßangaben im Lageplan mit den Sondernutzungsflächen mag zwar sinnvoll sein, ist aber nach den Ausführungen des Sachverständigen zur Bestimmbarkeit nicht erforderlich.

Dass der Sachverständige für seine Feststellungen den Lageplan mit den grün schraffierten Flächen herangezogen hat, war sachgerecht, weil dieser Plan allein Bestandteil der notariellen Urkunde ist, so dass sich die Bezugnahme in § 18 GO nur auf diesen Plan beziehen kann. Der von der Rechtsbeschwerde bezeichnete Plan 1, der einen Teil des Gesamtgrundstücks grün umrandet zeigt, ist nicht mehr Teil der notariellen Urkunde, sondern Teil der Aufteilungspläne für zwei Doppelhäuser und damit nicht Bezugsplan zu § 18 GO. Im Übrigen unterscheidet die Gemeinschaftsordnung durchaus zwischen "grün dargestellten" (§ 18 Nr. 1) oder "grün gekennzeichneten" (§ 18 Nr. 4) Flächen einerseits und "farblich umrandeten" Flächen (§ 18 Nr. 5) andererseits.

Für Inhalt und Umfang des Sondernutzungsrechts ist auch unerheblich, wie es in den Kaufverträgen des teilenden Eigentümers mit den Käufern beschrieben ist. Nach § 10 Abs. 2 WEG müssen die Käufer der Wohnungen das Sondernutzungsrecht so hinnehmen, wie es sich aus der Eintragung im Grundbuch und den dort in Bezug genommenen Urkunden (Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung) ergibt. Falsche oder irreführende Angaben im Verkaufsprospekt des Bauträgers mögen kaufrechtliche Ansprüche der Käufer diesem gegenüber begründen, können aber den Umfang des Sondernutzungsrechts nicht beeinflussen. Ohne rechtliche Auswirkung auf die Verbindlichkeit des Sondernutzungsrechts ist es auch, wenn die Käufer der Wohnungen ein Exemplar der Teilungserklärung ohne den Lageplan erhalten haben; denn maßgeblich ist nach § 10 Abs. 2 WEG allein das bei den Grundakten befindliche Exemplar.

c) Dass die Antragsgegnerin das strittige Sondernutzungsrecht rechtswirksam erworben hat, hat das Landgericht zutreffend dargelegt. Die Einstellung der Geschäftstätigkeit durch die AH und deren spätere Löschung im Handelsregister haben darauf keinen Einfluss. Dieser Umstand hat auch die Untervollmacht an die Antragsgegnerin nicht berührt. Der Unterbevollmächtigte vertritt nämlich nicht den Bevollmächtigten, sondern den Vollmachtgeber (MünchKomm/Schramm BGB 4. Aufl. § 167 Rn. 94). Damit leitet die Antragsgegnerin ihre Vertretungsmacht nicht von der AH ab, sondern von den Käufern der Eigentumswohnungen.

d) Für die Begründetheit des Feststellungsantrags kommt es nicht darauf an, ob die von der Antragsgegnerin errichteten Bauwerke den öffentlichrechtlichen Vorschriften entsprechen. Das ist nicht Gegenstand des Antrags der Antragsgegnerin.

e) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin ergibt sich aus den Regelungen in § 18 GO nicht mit hinreichender Eindeutigkeit, dass das Sondernutzungsrecht der Antragsgegnerin Stück für Stück mit jedem fertig gestellten Bauwerk erlöschen soll. Kraft Gesetzes erlischt allerdings das Sondernutzungsrecht an denjenigen Flächen, an denen Wohnungs- oder Teileigentum begründet wird. Darüber hinaus erlischt das Sondernutzungsrecht erst durch Verzicht nach § 18 Nr. 6 GO.

f) Für eine Verwirkung des Rechts zur Bebauung der Sondernutzungsflächen nach § 242 BGB fehlt es offensichtlich an den Tatbestandsvoraussetzungen. Weder das Zeitmoment noch das Umstandsmoment sind erfüllt.

3. Da die Antragstellerin hinsichtlich des Feststellungsantrags in allen Rechtszügen unterlegen ist, entspricht es nach § 47 WEG der Billigkeit, dass sie im Rechtsbeschwerdeverfahren die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten trägt.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung